Как Алматы теряет миллиарды от своих же активов – история аудита городского имущества
Закрытые и сломанные общественные туалеты, заброшенные участки и здания - все это примеры неэффективного распоряжения коммунальным имуществом в Алматы. Акимат потерял миллиарды там, где должен был зарабатывать.
Что произошло
В 2024 году ревизионная комиссия по городу Алматы взялась за проверку эффективности управления коммунальным имуществом. Предстояло выяснить, как город распоряжается своей собственностью, когда передаёт её в аренду, отдаёт в доверительное управление или принимает в дар от разных организаций. Выяснилось, что вместо пополнения бюджета и рационального использования земли и зданий, город терпел убытки и упускал выгоду, а в системе управления активами множились нарушения и признаки коррупционных рисков. Но обо всём по порядку.
Аренда за копейки
Первым делом аудиторы обратили внимание на схему сдачи коммунального имущества в аренду. С первого взгляда всё выглядело прилично: город сдал сотни объектов в аренду, тысячи квадратных метров площадей приносят деньги в бюджет.
Например, из отчёта аудиторов следует, что в 2022 году, город сдавал в аренду 75,8 тысячи кв. м муниципальных площадей и получил 819,1 млн тенге за год. К концу 2023 года Алматы сдал в аренду 98,2 тысячи кв. м (всего 3685 договоров аренды) – и, согласно договорам, должен был получить 1,42 млрд тенге арендной платы за год. А за первые полгода в 2024 году объём арендуемых площадей уже достиг 121,3 тысячи кв. м, что по договорам должно было принести около 1,68 млрд тенге дохода за полугодие. Казалось бы, есть прогресс и поступления растут. Но, как пишут ревизоры, эти деньги – капля в море по сравнению с тем, сколько город мог бы получать.
Дело в том, что городское имущество сдавалось почти за бесценок. Аудит показал, что средняя ставка аренды, по которой город сдаёт свои площади, составляет примерно 818 тенге за квадратный метр. Для сравнения: рыночные цены аренды коммерческой недвижимости в Алматы колеблются от 5 до 20 тысяч тенге за квадрат – в десятки раз выше. По расчётам аудиторов, если бы эти же помещения сдавались по рыночным ценам, Алматы мог бы получать дополнительно до 63,8 млрд тенге в год. Для местного бюджета, который ныне довольствуется парой миллиардов от аренды, это астрономическая разница.
____
____
Аудиторы выявили системные проблемы и в самом процессе сдачи внаём. Во многих случаях не соблюдались предусмотренные процедуры: сдача в аренду осуществлялась без должного учёта или контроля. Ревизоры установили, что за проверяемый период 870 договоров аренды коммунального имущества вообще не были надлежащим образом зарегистрированы. Эти выпавшие из учёта сделки охватывают 110,6 тысячи кв. м площадей и сумму аренды в 1,16 млрд тенге. Иными словами, сотни объектов сдавались неоформленными должным образом – фактически вне официального реестра, что не только нарушает требования законодательства, но и ставит под угрозу права города на его имущество.
Предыстория. В 2022 году в центре Алматы установили 20 общественных туалетов, однако большинство из них оставались закрытыми. Жители города жаловались, что туалеты недоступны, и были вынуждены искать альтернативные места для справления нужды, включая кусты, кафе, а то и площадки за самими санузлами. В июне 2023 года на брифинге в СЦК аким Алматы Ерболат Досаев сказал, что туалеты были построены некачественно: трубы не были закопаны, что привело к их замерзанию в первую же зиму. В результате, в 2023 году туалеты передали на баланс районных акиматов, выделив средства на их модернизацию и обслуживание.
Из отчёта. В 2022 году город передал частному подрядчику 20 общественных туалетов балансовой стоимостью 120 млн тг, на срок около года. Предполагалось, что частник будет их содержать, если нужно – модернизировать, и обеспечит работу этих объектов для горожан. Однако через 11 месяцев договор расторгли досрочно из-за неэффективности. В итоге городские туалеты вернули обратно, но в нерабочем и неудовлетворительном состоянии. И снова управление госактивов не предприняло никаких мер, хотя договором предусматривалась ответственность управляющего. Город мог потребовать возмещения убытков за повреждённое имущество, штрафы за ненадлежащее исполнение, но не сделал этого. Частнику позволили уйти, а весь ущерб лёг на плечи города.
По данным ревизоров, сведения о поступлениях средств за аренду в бюджет были недостоверными. К примеру, суммы за 2019-2021 годы не отражали реальных денег в казне, а задолженности с арендаторов не всегда взыскивают – выявили долг в 15,6 млн тенге невнесённых в бюджет арендных платежей. Управление городскими активами, как оказалось, даже не открыло отдельных счётов для учёта таких поступлений, из-за чего деньги попросту терялись из виду.
Тендеры не для всех
Пишут аудиторы и о том, как проводились тендеры на право аренды. Формально закон требует, чтобы свободные площадки выставлялись на конкурентные торги и потенциальные арендаторы боролись за них, повышая ставку, однако аудит показал, что реальной конкуренции не было. За период с 2022 года по первое полугодие 2024 года прошло 124 тендера на аренду. В 49 случаях из них победителем оказывался единственный участник.
Особенно отметили 2023 год, когда из 40 объявленных тендеров 29 (то есть более 70% конкурсов) состоялись с участием только одного претендента. Это значит, что арендатор приходил один и забирал муниципальное имущество по начальной минимальной цене. Аудиторы указали, что одна из причин низкой конкуренции – то, что информация о городских торгах практически не доходила до широкой публики. Управление ограничивалось публикацией объявлений на специальном портале e-qazyna.kz, но не размещало никаких уведомлений в СМИ, соцсетях или мессенджерах. Многие предприниматели попросту не знали, что можно побороться за аренду коммунальных объектов.
Из отчёта. Не обеспечено функционирование станции системы автоматизированного велопроката социально-инновационного проекта Almaty bike, принятого по договору дарения на сумму 75,7 млн тенге, расположенного по адресу: ул. Байзакова, 303. Актив не приносит прибыли, несмотря на понесённые дополнительные расходы на сумму 652,8 млн тенге.
Нарушения выявили и в документации таких конкурсов. В ряде случаев в протоколах тендерной комиссии отсутствовали подписи участников, что ставит под сомнение легитимность процедуры. Все эти факты – недостоверный учёт, незарегистрированные договоры, низкие ставки и псевдо-конкуренция – свидетельствуют о системных проблемах при сдаче имущества в аренду. Город не только теряет деньги, но и нарушает законы. Для бюджета Алматы, который постоянно нуждается в финансировании социальных и инфраструктурных проектов, упущенные миллиарды – непозволительная роскошь.
Недоверие к доверительному
В теории при доверительном управлении муниципальное имущество передаётся сторонней организации, которая обязуется управлять им с целью улучшить его использование, получать доход и делиться частью прибыли с государством. Аудиторы обнаружили, что на практике такой менеджмент принёс городу чуть больше, чем ничего.
За 2022, 2023 годы и первое полугодие 2024-го Алматы передал в доверительное управление 178 объектов общей балансовой стоимостью более 21 млрд тенге. Почти все (175 из 178 объектов) – без права выкупа. Казалось бы, город ничем не рискует: имущество остаётся в собственности, а частник управляет, но хорошо опять не получилось. В отчёте сказано, что если при аренде хотя бы формально проводились тендеры, то тут значительная часть объектов попала к управляющим вне конкурсных процедур.
Так, в 2023 году заключили 6 договоров доверительного управления, и пять из них (на пять объектов недвижимости суммарной площадью 5488,5 кв. м и стоимостью 3,07 млрд тг) заключили без проведения конкурса. Лишь по одному зданию площадью 660,7 кв. м провели электронный тендер, как того требуют правила. Похожая картина и в 2024 году: за полгода четыре договора на 105 объектов недвижимости заключили без конкурса, и только один – через тендер.
____
____
Интересно, что даже базовые юридические требования часто не выполнялись. Выявили нарушение земельного кодекса, когда объекты отдавались в доверительное управление без оформления прав на земельные участки под ними. То есть здание передали, а землю под ним должным образом не оформили – фактически непонятно, на каком праве новый управляющий ею пользуется.
Из отчёта. Частное НУО "Казахстанско-российский медицинский университет" 10 лет занимало городской земельный участок площадью 0,287 га (28,7 сотки) совершенно бесплатно . У вуза не было действующего договора аренды на землю, а значит, все эти годы пользование участком никак не оплачивалось. Город, владеющий землёй, фактически утратил контроль и не получал положенных доходов целую декаду.
Кроме того, проверка показала беспорядок в ведении реестра госсобственности: 47 коммунальных объектов передали в доверительное управление, но 35 договоров на передачу вообще отсутствовали в государственной базе E-Qazyna.kz. Проще говоря, больше половины управляемых городских активов выпали из поля зрения официального учёта. Но и там, где договоры были заключены и зарегистрированы, проблемы не закончились.
Аудиторы выборочно проверили, как доверительные управляющие выполняют условия соглашений. Выяснилось, что часто – никак. Городское управление госактивов при этом не контролировало ситуацию и не применяло санкции за неисполнение – отдали и забыли, даже если управляющий нарушает договор.
Из отчёта. Клинико-диагностический центр по адресу: Желтоксан,110. Большое здание в Алмалинском районе, площадью 2224,7 кв. м (земельный участок под ним составляет 0,24 га) передали в доверительное управление ТОО "Medical Development" в мае 2021 года. При самом проведении тендера на этот объект конкурсная комиссия неправомерно допустила ТОО "Medical Development" к участию: заявка компании не соответствовала требованиям тендерной документации. Однако объект передали этому ТОО на 49 лет без земельного участка, на котором стоит здание.
Договор действует уже 37 месяцев, и компания должна была управлять объектом, принося городу доход. Однако фирма фактически не эксплуатировала центр почти всё это время – он начал работать в 2024 году. От этого договора город не получил ни копейки – компания не перечисляла предусмотренные договором 10% от чистого дохода. Аудит выявил, что должностные лица управления госактивов Алматы вносили изменения в условия договора с этим ТОО так, что город лишился возможности получать доход.
Аудиторы отмечают, что если бы этот медицинский центр вместе с землёй был просто сдан в аренду по рыночным ставкам, бюджет города за те же 37 месяцев получил бы около 2,1 млрд тенге дохода.
Неисполнение условий договоров управляющими, отсутствие надзора со стороны города, нарушения законодательства (гражданского, земельного, закона о госсобственности) привело к тому, что имущество используется неэффективно, государство несёт экономические потери и упускает выгоду.
____
____
В некоторых случаях созданы и прямые предпосылки для хищения, ведь когда активы выпадают из учёта и контроля, их легко присвоить или довести до аварийного состояния и списать. Ревизионная комиссия указала, что система нынешнего доверительного управления нуждается в серьёзной перестройке.
Подарки с подвохом
В период с 2022 года по первую половину 2024 года Алматы получил по 188 договорам дарения 223 объекта недвижимости и земли на сумму 50,3 млрд тенге. Это здания, участки, инфраструктурные объекты, которые частные лица и компании безвозмездно передали в коммунальную собственность. Казалось бы, хорошие новости, только с этим у города одни проблемы.
Пример из отчёта. Аудиторы обнаружили невыполнение условий договора управляющим TOO "SEN studio" от апреля 2023 года по объекту на ул. Тайманова, 198а. Этот объект передали в управление с правом выкупа. Управляющий обязался в течение года снести старое строение и благоустроить территорию, однако сорвал сроки и благустройства нет до сих пор.
Аудиторы пишут, что более 16,6 млрд тенге из полученного имущества до сих пор никак не используется. В списке – 33 земельных участка общей площадью 26,3 га и три квартиры, которые не закреплены за ведомствами, не переданы нуждающимся, не задействованы ни в одном проекте. Они просто висят на балансе, не принося ни пользы, ни дохода. Особенно парадоксальна ситуация с квартирами: в городе очереди на жильё, а подаренные квартиры пустуют.
Проблемой называют отсутствие чёткой системы распределения и взаимодействия между городскими управлениями. Управление госактивов не может само определить, куда направить имущество – оно ждёт запроса от профильных ведомств. Запросов нет – имущество простаивает. Бюрократическая инерция блокирует эффективное использование ценных ресурсов.
Интересно, что не всё имущество даже оформлено по закону. Например, 6,5 га земли стоимостью почти 10 млрд тенге и одна квартира до сих пор не зарегистрированы как коммунальная собственность. Это создаёт юридические риски: без официальной госрегистрации права города на имущество можно оспорить, и недвижимость может уйти третьим лицам.
Ряд земельных участков оказался юридически недоработанным: не определены границы, нет документов на использование, не обозначено целевое назначение. К примеру, участок в Медеуском районе адресу: пр. Жибек жолы, 1б, стоимостью 892 млн тенге, у которого вообще нет данных об использовании. Информационные системы, призванные обеспечить учёт имущества, работают с перебоями или вовсе не используются.
Пример из отчёта. Коммунальному предприятию "Алматы паркинг" передали 20,3 га под парковки, но в отчётах фигурирует лишь часть – 1569 парковочных мест исчезли из учёта, а значит, и из доходов. Аудиторы усмотрели здесь явные коррупционные риски.
Ревизоры отметили, что подобные случаи создают почву для самозахвата, нарушений генплана и, по сути, превращают актив в потенциальную проблему.
____
____
Что сделали в ходе аудита
В ходе проверки управление госактивов восстановило имущество на общую сумму 351,6 млн тенге. Сотрудники управления внесли в систему государственного реестра детализацию начислений и платежей по договорам аренды – данные о поступивших арендных платежах на сумму 112,7 млн тенге, что подтвердили акты сверки.
Бухгалтеры оформили справки, восстановив операции по учету имущества на 238,9 млн тенге, включая: 169,4 млн тенге по ТОО "Medical Development", 34,5 млн тенге по ТОО "SEN studio" и 35 млн тенге по НУО "Казахстанско-российский медицинский университет".
Ревизионная комиссия также направила обращения в уполномоченные органы с предложением привлечь ответственные лица к административной ответственности:
- в департамент внутреннего госаудита Алматы комиссия передала материалы о неотражении в бухгалтерском учёте операций по передаче имущества на 238,9 млн тенге и размера уставного капитала на 566 тысяч тенге, с предложением рассмотреть ответственность по статьям 238 и 239 КоАП РК – нарушения законодательства РК о бухгалтерском учёте и финансовой отчётности физическими и должностными лицами. Наказания варьируются в зависимости от применяемой части статьи и обстоятельств дела – от 100 до 4000 МРП (от 393 тысяч тенге до 15,7 млн тенге);
- в управление градостроительного контроля Алматы – документы о фактах отсутствия экспертизы ПСД и проведении сноса без разрешений – по статьям 316 КоАП РК – "Строительство реконструкция, реставрация, расширение, техническое перевооружение, модернизация, капитальный ремонт объектов без ПСД или экспертизы ПСД" (от 120 до 1000 МРП – от 471 тысячи до 3,9 млн тенге) и 463 КоАП РК – "Занятие предпринимательской или иной деятельностью без соответствующей регистрации" (от 15 до 500 МРП – от 15,9 тысячи до 1,9 млн тенге);
- в департамент по управлению земельными ресурсами Алматы комиссия направила информацию о пользовании участками без регистрации прав, нецелевом использовании и отсутствии границ – по статье 138 "Уничтожение специальных знаков" (от 10 до 100 МРП – от 3932 до 393 200 тенге) КоАП РК.
____
____
Ревизоры поручили акимату
- завершить госрегистрацию всех подаренных объектов;
- пересмотреть ставки аренды, повысить корректирующие коэффициенты, устранить заниженную оценку;
- обеспечить прозрачные конкурсы. Объявлять о сдаче имущества не только на портале госзакупок, но и в соцсетях и СМИ, обеспечивая реальную конкуренцию;
- усилить контроль и взыскивать убытки с арендаторов и управляющих, не исполняющих договорные обязательства;
- ввести единый цифровой учёт: внедрить системы Geonomix и "Парковочная платформа 3.1", устранить нестыковки и дубли;
- межведомственный план – разработать чёткий механизм распределения возвращённых активов: какие под школы и больницы, какие – на продажу инвесторам.
Что ещё интересно
В декабре 2024 года Ерболат Досаев признал, что тарифы, по которым сдавали в аренду госимущество, очень низкие и действовали без изменений с 2015 года. Он пообещал, что тарифы пересмотрят в 2025 году.
Кроме того, предложения ревизионной комиссии и прочего государственного аудита носят рекомендательных характер, а значит, не обязательны к исполнению. Рекомендации формально могут быть приняты во внимание, но конкретного исполнения по ним может не произойти. Не говоря уже о наказаниях ответственных лиц.
____
Читайте также:
____
