Компания Rams собирается строить 40-этажный дом в Алматы. А как же запрет на здания выше 9 этажей?
В городе запрещено строить высотки выше установленного предела между проспектами Абая и Аль-Фараби – исключение сделано только для "уникальных" зданий.
Что произошло
В Алматы планируют построить 40-этажную высотку в районе, где запрещено строить здания выше девяти этажей.
Правила застройки города с ограничением этажности в районах между проспектами Абая и Аль-Фараби были приняты в прошлом году. Исключение было сделано для "уникальных" объектов.
В городском акимате в ответ на запрос BES.media объяснили, какие привёл чиновникам аргументы в пользу уникальности многофункционального жилого комплекса RAMS Beyond Almaty заказчик, имеющий отношение к компании Rams Global (связанный со стройкомпанией Rams Qazaqstan).
Что говорится на официальном сайте ЖК
На сайте проекта сообщается:
"Rams Beyond – это премиальный многофункциональный комплекс, с премиальными резиденциями, отелем класса ультра-люкс, бизнес- и социальными пространствами в сердце финансового центра Алматы".
Что говорят городские власти
Управление городского планирования и градостроительства в официальном ответе на запрос BES.media уточнило норму из обновлённых правил застройки мегаполиса.
"Параметры многофункциональных зданий выше девяти этажей, планируемые южнее пр. Абая, севернее проспекта Аль-Фараби, восточнее ул. Яссауи, западнее ВОАД, допускаются при условии архитектурно-градостроительного обоснования их общественной значимости, обеспечения устойчивости проектных решений, включая применение энергоэффективных, ресурсосберегающих и сейсмоизолирующих технологий, а также при условии минимизации негативного воздействия на окружающую среду", – так управление описало условия, которые нужно соблюсти стройкомпаниям, чтобы получить разрешение на строительство в "запретных" районах.
Как объясняется уникальность комплекса
BES.media направил в управление городского планирования и градостроительства вопрос: было ли сделано обоснование для высотного здания в 40 этажей многофункционального комплекса Rams Beyond как для уникального объекта с общественной значимостью.
"Заказчики позиционируют проект как один из символов города Алматы, обладающий значительными преимуществами как с эстетической, так и с экономической точки зрения, способствующий развитию города в качестве центра международных инвестиций в Центральной Азии. По информации заказчиков, высотное здание станет самым высоким зданием в Алматы с обзорной площадкой, открывающей вид на горы, добавит визуальной привлекательности городу, а также станет популярной туристической и местной достопримечательностью. Проект будет способствовать улучшению городской инфраструктуры и привлечению интереса местных и международных инвесторов", – говорится в ответе управления.
Отдельно BES.media интересовало, каким образом заказчик гарантирует "экологичность проектных решений".
"В эскизном проекте указывается сертификация LEED – международно признанный метод сертификации усилий дизайнера, застройщика и строительной компании по снижению воздействия на окружающую среду и созданию более устойчивых зданий.
Сертификация LEED в области устойчивого дизайна направлена на ограничение воздействия строительства и дальнейшего существования строительного проекта.
В проекте также обозначены подходы устойчивого развития, такие как использование дождевых вод, очистка сточных вод для полива и установка солнечных панелей.
Вместе с тем проект предусматривает зелёную зону, площадь которой составляет 20 190 кв. м", – говорится в ответе управления городского планирования и урбанистики.
Также BES.media уточнил, какие аргументы приводятся в пользу общественной значимости проекта.
"Проект будет способствовать улучшению городской инфраструктуры и привлечению интереса местных и международных инвесторов, способствуя модернизации города.
Соглашение с итальянской компанией Etro позволит привезти модель брендированных резиденций в Казахстан. Общий объём инвестиций составляет 500 млн долларов.
В процессе строительства проект обеспечит рабочие места для 1,8 тысячи человек. По завершении проекта будут созданы постоянные рабочие места для 2,5 тысячи человек", – сообщило управление.
Кроме того, нас интересовало, в чём заключается упомянутое "преимущество с эстетической точки зрения" многофункционального комплекса Rams Beyond.
"С эстетической точки зрения многофункциональный комплекс Rams Beyond представляет собой уникальное архитектурное решение, которое не только органично гармонирует с окружающей застройкой Алматы, но и вносит значительный вклад в визуальный и культурный облик города. Здание спроектировано совместно с ведущими международными и казахстанскими архитекторами и дизайнерами", – добавили представители управления.
Также в ответе многофункциональный комплекс сравнивается со всемирно известными достопримечательностями.
"По задумке авторов, проект станет одним из знаковых символов современного Алматы, при этом сохраняя и подчёркивая его исторический облик. Мировой опыт строительства подтверждает, что эстетически выразительные здания могут стать настоящими ориентирами города.
К примеру, оперный театр в Сиднее, Музей Гуггенхайма в Бильбао или небоскрёб The Shard в Лондоне. Все они стали неотъемлемыми элементами идентичности своих городов. Они не только украшают городскую среду, но и повышают инвестиционную и туристическую привлекательность мегаполиса и вызывают чувство гордости у местных жителей", – говорится в ответе.
BES.media спросил и о том, проводилась ли специалистами управления оценка соответствия Rams Beyond архитектурному ансамблю с учётом архитектурного окружения комплекса. Вот что нам сообщили:
"В соответствии с видением инвесторов, позиционирующих проект как один из символов города Алматы, архитектурное окружение Rams Beyond было тщательно изучено, и проект был всесторонне оценён на предмет соответствия архитектурной целостности.
В сотрудничестве с лучшими местными и международными партнёрами в области дизайна была разработана оригинальная концепция, максимально соответствующая духу и облику Алматы как с эстетической, так и с функциональной точек зрения.
В ходе проектирования приоритет был отдан принципам устойчивого развития: использовались экологически чистые материалы и решения, направленные на создание долгосрочной ценности для города. Проект учитывает не только физическую гармонию с окружающей застройкой, но и социальный и культурный контекст, благодаря чему он задуман как знаковый объект, органично интегрированный в архитектурный облик Алматы".
Как ответили на вопрос о сейсмобезопасности
BES.media направило в управление вопросы о том, представляет ли самое высокое здание комплекса угрозу для людей, с учётом сейсмоопасности региона. Ещё нас интересовало, изучался ли проект специалистами института сейсмологии.
"По информации заказчиков, генеральный проектировщик, компания Dizayn Grup, имеет большой опыт в проектировании высотных зданий. Над проектом работает мировой бренд LERA, одной из ведущих мировых консалтинговых и проектных компаний в области статической инженерии. Партнёрами по решению также являются КазГИИЗ и КазНИИСА. Команда имеет опыт в высокоэтажных проектах в Казахстане, таких как Esentai и Talan Towers, а также в Стамбуле и Нью-Йорке", – сообщило управление в ответе.
На какой стадии реализация проекта
В управлении городского планирования сообщили, что у ТОО "Berton Ram" имеется предпроектная документация на проектирование многофункционального жилого комплекса с коммерческими помещениями и подземным паркингом.
Также BES.media рассказали, что 24 июля 2024 года по проекту состоялись общественные слушания. А 27 января 2025 года прошёл градостроительный совет.
Какие документы есть у компании
Действительно, в открытых источниках BES.media обнаружил утверждённое управлением городского планирования архитектурно-планировочное задание на проектирование (дата выдачи 28 мая 2024 года).
В документе в графе "Этажность" указывается – "по градостроительному регламенту". В "Обязательствах, возлагаемых на застройщиков" говорится, что приступать к освоению земельного участка "разрешается после проведения инженерно-геологического исследования, геодезического выноса и закрепления его границ в натуре (на местности)".
Также имеется "Талон о приёме уведомления о начале или прекращении осуществления деятельности или определённых действий" . В нём сообщается, что ТОО "Berton Ram" уведомляет о начале строительно-монтажных работ по выносу водопроводных сетей по адресу ул. Каратаева уч. 34. Дата приёма уведомления – 18 ноября 2024 года
Кроме того, в открытом доступе можно обнаружить согласование эскизного проекта управлением городского планирования и урбанистики, которое рассмотрело заявление компании от 29 января 2025 года.
Что ещё известно
Как упоминалось выше, объект должен быть расположен на земельном участке по адресу: Алматы, Бостандыкский район, ул. Каратаева, участок 34.
По данным автоматизированной информационной системы государственного земельного кадастра, строить ЖК собираются на участке площадью 4,5 га в Бостандыкском районе, южнее улицы Тимирязева и восточнее проспекта Сейфуллина.
Из ответа управления городского планирования – предполагается, что в блок А (то самое здание в 40 этажей) должны входить:
- конгресс-центр;
- офис;
- сервисные апартаменты;
- гостиница;
- обзорная площадка, "Небесный сад", ресторан.
Что за ТОО "Berton Ram"
По информации из открытых источников, БИН ТОО "Berton Ram" совпадает с БИН "BR Construсtion Qazaqstan" (дата регистрации 09.08.2023 с перерегистрацией 06.03.2025, когда и сменилось название).
Относится к малым предприятиям (пять и менее сотрудников), активы (имущество, автотранспорт, земельный участок) отсутствуют. Зарегистрировано по юридическому адресу в Алматы.
Вид деятельности – "покупка и продажа прочей недвижимости".
Первый руководитель – Булбул Мехмет Фарук (также является руководителем товарищества с дополнительной ответственностью "Гранд cапфир", товарищества с ограниченной ответственностью BR Mining).
Учредителей двое: Булбул Мехмет Фарук и Кая Беркин.
Компания уплатила в 2023 году налогов на 1,5 млн тенге, в 2024 году – 7,8 млн тенге.
Кто такой Фарук Булбул
По данным с сайта Rams Turkie, Фарук Булбул (вариант написания фамилии – Бульбуль) – сын соучредителя и руководителя Rams Qazaqstan Рамазана Булбула. Согласно информации на официальном сайте, Фарук Булбул является генеральным директором компании Rams Global (Рамазан Булбул – почётный президент компании). Известно, что Rams Qazaqstan относится к международному бренду Rams Global.
Что ещё
В мартовской публикации Forbes Kazakhstan говорилось, что в строительной компании Rams Qazaqstan подтвердили сотрудничество с известным турецким актёром Бураком Озчивитом, который стал бренд-амбассадором Rams Global с двумя флагманскими проектами – в том числе Rams Beyond Almaty.
А в публикации этого же издания от 5 мая сообщается, что за день до этого в Swissôtel Almaty "состоялась презентация знакового проекта Rams Beyond Almaty – нового этапа в развитии городской инфраструктуры". Авторы добавляют: строительная компания Rams Qazaqstan, входящая в холдинг Rams Global, официально представила свой будущий комплекс, "который изменит архитектурный облик Алматы и поднимет стандарты городского строительства на принципиально новый уровень". Главным участником пресс-конференции стал Бурак Озчивит.
Также Forbes Kazakhstan сообщает:
- новый комплекс станет самым высоким жилым зданием в Казахстане;
- он объединит в себе резиденции, сервисные апартаменты, офисы класса A+, пятизвёздочный отель под управлением международного бренда, культурные и торговые пространства;
- общая площадь комплекса составит более 274 тысяч кв. м: торговая часть займёт около 30% всей площади, на 25% предусмотрены парковочные зоны, сервисные апартаменты займут 17%, жилые резиденции – 12%, под офисы отведено 9%, под отель – 6%, на панорамную площадку – около 1%;
- проект Rams Beyond Almaty рассчитан на четыре года реализации;
- общий объём инвестиций составляет 500 миллионов долларов.
На сайте Rams Global в разделе "проекты" указан Rams Beyond Almaty и приводятся некоторые подробности.
На сайте годом начала строительства указан 2024-й, а годом его окончания – 2026-й. По этой информации, ЖК рассчитан на 900 квартир.
Контекст
Новые правила застройки Алматы приняли в маслихате города в ходе 16-й внеочередной сессии в конце 2024 года. Эти правила предусматривают более жёсткие ограничения и требования к строительству.
–––
Читайте также:
–––
