Законы о долевом участии и ИЖС утратят силу: что предлагает проект Строительного кодекса

Зачем нужен кодекс

Кодекс заменит собой 3 действующих закона в сфере строительства:

• "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности";
• "Об индивидуальном жилищном строительстве";
• "О долевом участии в жилищном строительстве".

Он также предусматривает внедрение информационной системы, которая в онлайн-режиме позволит контролировать все этапы строительства, уточняет вопросы участия в долевом строительстве и, как заявляется, значительно улучшит прозрачность всех процессов в строительной отрасли.

Как будут регулировать долевое строительство

Проект кодекса разрешает долевое участие в жилищном строительстве одним из четырёх вариантов:

• получение гарантии единого оператора; 
• участие в проекте банка второго уровня;
• привлечение денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома;
• организация жилищно-строительного кооператива.

Деньги дольщиков сможет привлекать уполномоченная компания и только после получения разрешения на это от местного исполнительного органа.

Риски удорожания стоимости строительно-монтажных работ (СМР) будет нести подрядчик. При этом застройщик может требовать пересмотра сметы, но только при условии, что стоимость СМР превысила смету не менее чем на 10% и по не зависящим от него причинам. В этом случае риск случайного удорожания стоимости строительства в сумме, превышающей 10% от сметы, несёт уполномоченная компания.

Собственником незавершённого строительства будет уполномоченная компания. Все гражданско-правовые сделки с незавершённым строительством по иным обязательствам застройщика и уполномоченной компании запрещены. Исключение – сделки по привлечению им банковского займа и получения гарантии единого оператора.

Чтобы не было рисков растраты денег дольщиков, законодательно закрепляют их целевое использование – строительство многоквартирного жилого дома. Уполномоченная компания и подрядчик (генеральный подрядчик) обязаны открывать не более одного банковского счёта только в одном БВУ.

Рекламировать проекты очередного "дома вашей мечты", который существует только в проекте, запретят. Размещение рекламы о продаже квартир, жилых и нежилых помещений, в том числе долей и паёв, и парковочных мест в многоквартирном жилом доме до ввода объекта в эксплуатацию допускается исключительно при указании юридическим лицом номера и даты выдачи разрешения на привлечение денег дольщиков, выданного местным исполнительным органом, или гарантии единого оператора жилищного строительства. Не допускается размещение рекламы на этапе строительства в случае отсутствия проекта в единой информационной системе долевого участия в жилищном строительстве. В самой рекламе обязательно должна быть информация о застройщике и уполномоченной компании, а её текст должен соответствовать требованиям закона "О языках".

Какие требования к безопасности строительства

Проект кодекса вводит общие и особые требования по безопасности в архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Так, прописано, что проектирование строительных объектов должно обеспечивать безопасность строительных объектов для жизни и здоровья человека и окружающей среды. Проекты строительства должны предусматривать мероприятия по обеспечению сейсмической безопасности, а также условия экстренной эвакуации людей при землетрясении.

Для снижения разрушений строительных объектов от сейсмических воздействий устанавливаются такие требования:

• строгое соблюдение требований государственных нормативов по проектированию и строительству в сейсмических зонах;
• выбор благоприятной площадки под строительство, особенно в отношении гидрогеологических условий и уровня сейсмической опасности;
• выбор объемно-планировочного и конструктивного решения строительных объектов, обладающих самой меньшей уязвимостью при сейсмических воздействиях;
• обеспечение доступности детальной информации о сейсмической опасности территорий, подлежащих освоению под застройку.

Закрепляется понятие территориальных объектов архитектурной, градостроительной и строительной деятельности особого регулирования. В их числе:

• зоны экологического бедствия и (или) чрезвычайных ситуаций;
• особо охраняемые природные территории;
• водоохранные зоны и полосы;
• территории с объектами историко-культурного наследия и (или) охраняемыми уникальными и редкими ландшафтами;
• территории оздоровительного, курортного, рекреационного и резервного назначения;
• пригородные зоны;
• территории агломерации;
• зоны режимных территорий и иные территории, отнесенные законодательными актами к зонам особого регулирования.

К населённым пунктам с особым регулированием относятся:

• столица и города республиканского значения;
• города с численностью населения свыше 100 тысяч человек;
• курортные города и посёлки;
• военные городки и поселения в закрытых объектах;
• населённые пункты, территория которых имеет историческую либо культурную ценность, либо расположенные в районах с особыми климатическими условиями или в зонах экологических и техногенных бедствий.

Объекты особого регулирования:

• памятники истории и культуры и их ансамбли;
• объекты государственного природно-заповедного фонда;
• сооружения, необходимые для выполнения специальных государственных или хозяйственных задач, включая объекты, заведомо представляющие опасность жизни и здоровью человека или окружающей среде.

По каждому строительному объекту, требующему особого регулирования, должны утверждать индивидуальный план поэтапной разработки и согласования проектно-сметной документации на строительство.

Кто будет контролировать качество строительства

Проектом предусмотрено обязательное прохождение государственной экологической экспертизы и государственной экспертизы энергетической эффективности для градостроительных проектов всех видов и уровней, а также вносимых в них изменений.

Для безопасности и качества строительных объектов должен обеспечиваться целый ряд требований:

• соблюдение требований безопасности, установленных техническими регламентами и документами по стандартизации на строительную продукцию;
• лицензирование субъектов архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и аттестацией специалистов;
• экспертиза обоснований инвестиций в строительство и проектно-сметной документацией;
• архитектурно-строительный контроль и надзор, технический и авторский надзоры на всех этапах строительства;
• стандартизация продукции, используемой в проектировании и строительстве;
• аттестация и аккредитация испытательно-аналитических лабораторий, сертификацией продукции, используемой в строительстве; техническая оценка новой продукции, способов производства, оснастки в строительстве;
• метрологическая деятельность в проектировании и строительстве;
• организация сдачи и приёмки завершенных строительством объектов в эксплуатацию;
• совершенствование техники и технологии строительства;
• проведение паспортизации в сейсмоопасных регионах;
• обследование и наблюдение за состоянием эксплуатируемых либо законсервированных и иных незавершённых объектов строительства, вмешательством с целью обеспечения нормативных характеристик.

Предусматриваются и меры оперативного реагирования для предотвращения наступления общественно опасных последствий, вреда законным интересам физических и юридических лиц, государства, жизни и здоровью людей. Основания для применения мер оперативного реагирования – нарушения установленных законодательством требований, являющихся предметом государственного контроля. При этом органам государственного архитектурно-строительного контроля и надзора будет разрешено применять меры оперативного реагирования. В их числе:

• строительство (реконструкция, реставрация, расширение, техническое перевооружение, модернизация, капитальный ремонт) объектов и их комплексов без проектно-сметной документации либо по проектно-сметной документации, не прошедшей в установленном порядке экспертизу;
• осуществление строительства без сопровождения технического и авторского надзоров;
• разрушение отдельных несущих строительных конструкции или их частей, а также применяемых не качественных материалов, изделий и конструкций;
• деформация недопустимой величины строительных конструкций, основания здания или сооружения и геологических массивов прилегающей территории;
• повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, газоснабжение, водозаборы, плотины, путепроводы) или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкции, в том числе отклонение по вертикальности и горизонтальности;
• отсутствие либо несоответствие разрешительных документов установленные требованиями законодательства в сфере архитектуры, градостроительства и строительства;
• незаконное переоборудование, реконструкция, перепланировка, перепрофилирование жилых (не жилых) помещений под определенные виды коммерческой деятельности;
• установление самовольного либо незаконного строительства, равно как, переоборудование, реконструкция, перепрофилирование зданий, отдельных помещений и (или) частей здания;
• отсутствие уведомления о начале производства строительно-монтажных работ;
• не устранение ранее выданных предписаний технического надзора и органа государственного архитектурно-строительного контроля и надзора равно как не предоставление либо не своевременное предоставление информации об устранении замечаний;
• выявление нарушений в проектной (проектно-сметной) документации в процессе строительства, оказывающих непосредственное влияние на прочность, устойчивость и надежность строящегося объекта;
• выявление несоответствия и правильности вынесенных решений, полноты рекомендаций по итогам проведенного технического обследования надежности и устойчивости зданий и сооружений либо не выполнение выданных рекомендации в процессе разработки проектно-сметной документации и строительства;
• не соответствие и достоверность, а также полнота инженерных изысканий при строительстве;
• эксплуатация объектов, не введенных в установленном порядке.

При выявлении какого-либо из этих нарушений возможно приостановление работ, запрещение использования каких-либо стройматериалов либо консервация объекта как минимум на период приостановки.

Как граждане смогут участвовать в градостроительстве

В проекте прописывается, что физические и юридические лица Республики Казахстан "имеют право на полную, своевременную и достоверную информацию о состоянии среды обитания и жизнедеятельности, ее предполагаемых изменениях, намечаемой архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, за исключением информации ограниченного в законодательном порядке доступа или относящейся к государственным секретам".

Получать эту информацию они могут несколькими способами: через общественные обсуждения либо публикации в СМИ. Участвовать в обсуждении градостроительных и архитектурно-строительных решений граждане могут самостоятельно (например, участвуя в общественных слушаниях) либо через представительство или группу общественного контроля.

Казахстанцы до утверждения градостроительной и архитектурно-строительной документации имеют право принимать участие в обсуждениях, вносить предложения по изменению принимаемых решений, затрагивающих общественные или частные интересы. В случае выдачи госорганами недостоверной информации либо отказе в выдаче такой информации, не относящейся к категории ограниченного доступа, граждане вправе обжаловать действия чиновников.

Также законодательно закрепляется возможность обжалования решений в случаях, если архитектурная, градостроительная и (или) строительная деятельность затрагивает законные интересы и нарушает права граждан, общественных объединений и юридических лиц. За обществом предлагается закрепить такие права:

• на отмену в установленном законодательством Республики Казахстан порядке решения о размещении, проектировании, строительстве (реконструкции) или вводе строительных объектов в эксплуатацию, осуществляемых с нарушением законодательства или государственных нормативов в области архитектуры, градостроительства и строительства;
• на введение ограничений, приостановление или прекращение в установленном законодательством Республики Казахстан порядке деятельности, осуществляемой с нарушением законодательства или государственных нормативов в области архитектуры, градостроительства и строительства;
• обжаловать в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан, действия (бездействие) местных исполнительных органов областей (городов республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения), а также заключения экспертизы проектов;
• предъявлять в суд иски о возмещении вреда, причиненного здоровью граждан и (или) имуществу в связи с допущенными субъектами или должностными лицами нарушениями законодательства или государственных нормативов в области архитектуры, градостроительства и строительства;
• в установленном законодательством Республики Казахстан порядке обращаться по иным фактам нарушения законодательства и государственных нормативов в области архитектуры, градостроительства и строительства.

–––

• Читайте коротко о важных событиях в Telegram. Подписывайтесь и включите уведомления.
• Если у вас есть чем поделиться или вы стали очевидцем событий, пишите, присылайте фото, аудио и видео, документы, в наш анонимный бот @bessimptomno_bot